I conti correnti ipotecari: è il momento di ispirarsi al Regno Unito?

 Invia Newsletter 13 July 2009

Disporre di una riserva di liquidità a un tasso di credito immobiliare è una possibilità che sembra davvero impensabile. Tuttavia dall’altra parte della Manica questo è già possibile da una decina d’anni, nel Regno Unito infatti i conti correnti ipotecari rappresentano circa il 10% dei finanziamenti concessi.

Consolidamento del risparmio e del credito

Dietro questa definizione si nasconde un prodotto relativamente semplice. Supponiamo che un cliente contragga un prestito per l’acquisto della sua abitazione principale e che disponga comunque di liquidità su un conto corrente remunerato. Il conto corrente ipotecario riunisce questi due contratti e il cliente dovrà  pagare solo gli interessi sul conguaglio dei saldi dei due conti. Questo avrà l’effetto di ridurre la durata del prestito e di defiscalizzare gli interessi del conto corrente (che non esistono, e quindi non possono essere tassati). Ancora più semplicemente la banca può proporre un unico conto debitore pari all’ammontare del finanziamento immobiliare che il cliente potrà rimborsare in base ai suoi ritmi mantenendo tuttavia la possibilità di prelevare nuovamente una parte dei soldi rimborsati !
 
Questi prodotti e i loro derivati trovano un’accoglienza sempre maggiore da parte del pubblico. Ma qual è l’interesse delle banche, dato che questa soluzione comporta un lieve calo dei rendimenti sui crediti concessi? Con un conto corrente ipotecario di questo tipo, tutti i redditi di una famiglia e gli eventuali risparmi accumulati sono utilizzabili per aumentare la somma di denaro disponibile e ridurre quindi l’importo degli interessi da pagare. Ed è qui che il prodotto acquista la sua valenza per la banca, perché le permette di accaparrarsi tutte le entrate e i risparmi di una famiglia. In Gran Bretagna questo obiettivo rende estremamente competitivo il mercato dei conti correnti ipotecari ("offset mortgages" o "current account mortgages"). Molti analisti prevedono che questi prodotti a breve formeranno il 30% dei prestiti.
 
Un prodotto da distribuire con moderazione

Nel contesto attuale dove si evidenza una crisi molto significativa del credito in America con un mercato immobiliare che tende nettamente al ribasso, può sembrare un rischio vendere dei conti correnti ipotecari, dal momento che la garanzia abbinata al prestito diminuisce nel tempo e potenzialmente più velocemente rispetto al capitale residuo dovuto. Tuttavia una diffusione ben calibrata e selettiva di questi prodotti sarà molto interessante per le banche. Per dare rapidamente un’idea dei rischi legati a questi prodotti possiamo classificarli in due categorie:
 
1. il consolidamento dei conti prima del pagamento degli interessi ;
2. i conti correnti ipotecari .
 
Nel primo caso il rischio aggiuntivo, rispetto a un credito tradizionale, è solo un rimborso anticipato, quindi un rischio di tasso mal gestito. Infatti, di solito la banca gestisce in modo diverso i crediti a tasso fisso (tenendo conto dei rimborsi anticipati) e i conti correnti (eventualmente remunerati). Tuttavia nel caso in cui il conto corrente sia remunerato, il tasso d’interesse è variabile. Il rischio che si assume la banca è quello quindi di proporre un prestito a tasso fisso, ma anche un conto corrente a tasso fisso (entro i limiti dell’ammontare del credito).

La seconda categoria di prodotti è chiaramente la più difficile. Il cliente infatti dispone di una riserva di fondi molto consistente garantita dall’ipoteca sulla sua proprietà. Paga solo gli interessi sul saldo delle sue riserve di liquidità e inoltre rimborsa il credito con un ritmo personalizzato. Questa riserva è garantita da un’ipoteca. Oltre al rischio di tasso di cui abbiamo parlato in precedenza, la banca è esposta al rischio legato alla diminuzione del valore della garanzia, e cioè del bene immobiliare, il cui valore tende al ribasso.

Un modo per acquisire una clientela orientata al risparmio 

Tuttavia, prescindendo dal rischio del tasso di interesse, i rischi diminuiscono in modo significativo quando si selezionano i clienti in base a criteri di solvibilità abbastanza evidenti. Il cliente ideale è quello che acquista la sua casa coprendo una parte considerevole della transazione con i suoi averi. Da un lato, il valore attuale della proprietà (e quindi la garanzia) è molto superiore al montante del prestito e dall’altro il cliente dispone di redditi che gli permettono di costituire unrisparmio.

L’attuale contesto evidenzia un ritorno della banca al mercato al dettaglio e la conquista dei risparmiatori. Si tratta quindi per le banche di agire per conquistarsi la clientela più interessante e cioè quella che dispone di risparmi liquidi di una certa consistenza!
Senza necessariamente allargarsi troppo nella concessione di finanziamenti, questi prodotti permettono di attirare la clientela più redditizia.

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